Finanzierung von Immobilien: Was Sie wissen müssen

← Zurück zum Blog

Einleitung

Die Finanzierung einer Immobilie ist einer der komplexesten Aspekte beim Immobilienkauf. Mit der richtigen Strategie und ausreichend Eigenkapital können Sie jedoch günstige Konditionen erhalten und Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. In diesem umfassenden Guide erklären wir Ihnen alles, was Sie über die Immobilienfinanzierung in Deutschland wissen müssen.

Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Eigenkapital: Das Fundament Ihrer Finanzierung

Eigenkapital ist der Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln für den Immobilienkauf aufbringen können. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto bessere Konditionen erhalten Sie von der Bank.

Empfohlene Eigenkapitalquote:

• Minimum: 20-30% des Kaufpreises
• Optimal: 30-40% des Kaufpreises
• Zusätzlich: 100% der Nebenkosten (10-15% des Kaufpreises)

Was zählt als Eigenkapital?

• Bargeld und Bankguthaben
• Wertpapiere und Investmentfonds
• Bausparverträge
• Eigenleistungen (Muskelhypothek)
• Verwandtendarlehen
• Bereits vorhandene Immobilien

Arten der Immobilienfinanzierung

1. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Hierbei zahlen Sie monatlich eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt.

Vorteile:

• Planbare monatliche Belastung
• Schutz vor Zinssteigerungen während der Zinsbindung
• Günstiges Zinsniveau bei langer Zinsbindung

Nachteile:

• Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
• Langsame Tilgung zu Beginn

2. Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen ist das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt.

Vorteile:

• Komplette Zinssicherheit
• Keine Anschlussfinanzierung nötig
• Oft günstigere Zinsen

Nachteile:

• Höhere monatliche Belastung
• Weniger Flexibilität

3. Bausparfinanzierung

Kombination aus Bausparvertrag und Vorfinanzierung, besonders für Käufer mit wenig Eigenkapital interessant.

Zinsen und Zinsbindung

Aktuelle Zinsentwicklung 2025

Die Bauzinsen befinden sich 2025 auf einem moderaten Niveau:

• 10 Jahre Zinsbindung: 3,2-3,8%
• 15 Jahre Zinsbindung: 3,4-4,0%
• 20 Jahre Zinsbindung: 3,6-4,2%

Faktoren, die Ihren Zinssatz beeinflussen

• Eigenkapitalquote: Mehr Eigenkapital = niedrigere Zinsen
• Bonität: SCHUFA-Score und Einkommenssituation
• Beleihungsauslauf: Verhältnis Darlehen zu Immobilienwert
• Zinsbindungsdauer: Längere Bindung = etwas höhere Zinsen
• Tilgungssatz: Höhere Tilgung = niedrigere Zinsen

Zinsbindung richtig wählen

Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist eine strategische Entscheidung:

Kurze Zinsbindung (5-10 Jahre):

• Geeignet bei sinkenden Zinsen
• Mehr Flexibilität
• Niedrigere Anfangszinsen

Lange Zinsbindung (15-30 Jahre):

• Schutz vor Zinssteigerungen
• Planungssicherheit
• Empfehlenswert bei niedrigem Zinsniveau

Tilgung: Schneller schuldenfrei werden

Tilgungssatz richtig wählen

Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. In der Niedrigzinsphase war ein Tilgungssatz von mindestens 2-3% empfehlenswert.

Tilgungsrechnung (Beispiel):

Tilgungssatz	Laufzeit	Gesamtkosten
1%	55 Jahre	520.000€
2%	35 Jahre	420.000€
3%	27 Jahre	370.000€

Berechnung für 300.000€ Darlehen bei 3,5% Zinsen

Sondertilgungen nutzen

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, zusätzlich zur monatlichen Rate Kapital zurückzuzahlen:

• Standard: 5% der Darlehenssumme pro Jahr
• Verhandlung: Bis zu 10% möglich
• Quellen: Bonuszahlungen, Erbschaften, Steuererstattungen

Fördermöglichkeiten nutzen

KfW-Förderung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderprogramme:

KfW-Wohneigentumsprogramm (124):

• Kreditsumme: Bis zu 100.000€
• Zinssatz: Besonders günstig
• Bedingung: Selbstnutzung

KfW-Effizienzhaus (261, 262):

• Kredit: Bis zu 150.000€
• Zuschuss: Bis zu 37.500€
• Bedingung: Energieeffiziente Immobilie

Regionale Förderprogramme

Viele Bundesländer und Kommunen bieten eigene Förderprogramme:

• Berlin: IBB-Wohnungsneubauförderung
• Bayern: Bayerisches Wohnungsbauprogramm
• NRW: NRW.BANK Förderung

Bankauswahl und Konditionenvergleich

Arten von Kreditgebern

Hausbanken:

• Persönlicher Ansprechpartner
• Komplettservice
• Oft höhere Zinsen

Direktbanken:

• Günstigere Konditionen
• Online-Abwicklung
• Weniger persönlicher Service

Vermittler/Makler:

• Vergleich verschiedener Anbieter
• Professionelle Beratung
• Provision kann Kosten erhöhen

Finanzierungsvergleich richtig durchführen

Beim Vergleich verschiedener Angebote sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Effektiver Jahreszins: Wichtigste Vergleichsgröße
• Bearbeitungsgebühren: Inzwischen meist unzulässig
• Bereitstellungszinsen: Ab wann und in welcher Höhe?
• Sondertilgungsrechte: Flexibilität bei der Rückzahlung
• Tilgungsanpassung: Möglichkeit zur Änderung des Tilgungssatzes

Anschlussfinanzierung planen

Prolongation vs. Umschuldung

Nach Ablauf der Zinsbindung haben Sie mehrere Optionen:

Prolongation:

• Verlängerung bei der bestehenden Bank
• Einfache Abwicklung
• Oft nicht die günstigste Option

Umschuldung:

• Wechsel zu einer anderen Bank
• Meist günstigere Konditionen
• Mehr Aufwand, aber lohnenswert

Forward-Darlehen

Sichern Sie sich schon heute die Zinsen für morgen:

• Vorlaufzeit: 6 Monate bis 5 Jahre
• Zinsaufschlag: 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit
• Planungssicherheit: Schutz vor steigenden Zinsen

Häufige Finanzierungsfehler vermeiden

1. Zu wenig Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital führt zu:

• Höheren Zinsen
• Längerer Laufzeit
• Höherem Risiko bei Wertverlusten

2. Nebenkosten unterschätzen

Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis folgende Kosten ein:

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5%
• Notarkosten: 1-1,5%
• Grundbuchkosten: 0,5%
• Maklercourtage: 3-7%

3. Monatliche Belastung zu hoch ansetzen

Die Finanzierung sollte auch bei unvorhergesehenen Ereignissen tragbar bleiben:

• Maximum: 40% des Nettoeinkommens
• Puffer für Reparaturen einplanen
• Lebenshaltungskosten realistisch kalkulieren

Finanzierungsbeispiel

Situation: Familie mit 5.000€ Nettoeinkommen kauft Wohnung für 400.000€

Finanzierungsaufstellung:

• Kaufpreis: 400.000€
• Nebenkosten (12%): 48.000€
• Gesamtkosten: 448.000€
• Eigenkapital: 120.000€ (30% vom Kaufpreis)
• Darlehensbedarf: 328.000€

Darlehenskonditionen:

• Zinssatz: 3,4% (15 Jahre Zinsbindung)
• Tilgung: 2,6%
• Monatliche Rate: 1.640€
• Belastung: 33% des Nettoeinkommens

Checkliste: Finanzierung beantragen

Unterlagen für den Finanzierungsantrag:

• Einkommensnachweise (3 Monate)
• Steuererkl rungen (2 Jahre)
• Eigenkapitalnachweise
• SCHUFA-Auskunft
• Objektunterlagen
• Kaufvertragsentwurf
• Grundbuchauszug
• Energieausweis

Fazit

Eine solide Immobilienfinanzierung ist das Fundament für einen erfolgreichen Immobilienkauf. Mit ausreichend Eigenkapital, der richtigen Tilgungsstrategie und günstigen Zinsen können Sie Ihre Traumimmobilie erfolgreich finanzieren. Wichtig ist eine realistische Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten und ein gründlicher Vergleich verschiedener Angebote.

Nehmen Sie sich Zeit für die Finanzierungsplanung und scheuen Sie sich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Eine gut durchdachte Finanzierung spart Ihnen über die Jahre hinweg viele tausend Euro.